고정금리·변동금리·혼합형·주기형 주택담보대출은 무엇이 다른가?

네 가지 유형은 각각 어떻게 움직이나

네 유형을 가르는 것은 하나입니다. 금리를 다시 정하는 시점이 있는가, 있다면 얼마나 자주인가. 고정금리는 그 시점이 없고, 변동금리는 몇 달마다 있으며, 혼합형과 주기형은 처음 몇 년은 없다가 그 뒤에 생깁니다.

왜 고정금리가 변동금리보다 높기도 하고 낮기도 한가

두 유형의 지표금리가 다르기 때문입니다. 변동금리의 지표인 코픽스는 지난달 예금금리에 가깝고, 고정금리의 지표인 금융채 5년물은 앞으로 5년 동안의 금리에 대한 시장의 기대를 담습니다. 시장이 앞으로 금리가 오른다고 볼 때는 장기 금리가 먼저 올라 고정금리가 변동금리보다 높아지고, 내린다고 볼 때는 장기 금리가 먼저 내려 고정금리가 더 낮아지기도 합니다.

그래서 「고정이 변동보다 항상 비싸다」는 말은 사실이 아닙니다. 어느 쪽이 높은지는 그 시점의 장단기 금리 차이가 정하며, 금융감독원 공시의 최저·최고 금리를 유형별로 나란히 보면 그 시점의 차이가 드러납니다.

공시에서는 무엇을 볼 수 있나

금융감독원 금융상품통합비교공시의 주택담보대출 항목은 상품마다 담보 유형(아파트·아파트 외), 상환 방식(분할상환·만기일시상환), 금리 유형(고정·변동)별로 최저금리·최고금리·전월 취급 평균금리를 싣습니다. 혼합형·주기형은 은행에 따라 고정 또는 변동 항목으로 분류돼 실립니다.

공시 금리는 은행이 제출한 범위이지 개인에게 적용되는 값이 아닙니다. 실제 금리는 신용·담보·소득 심사 결과로 정해지고, 공시의 최저금리는 조건을 모두 갖춘 경우의 값입니다. 금리박스는 이 공시를 매주 받아 적어 상품별로 기록합니다.

대출 중간에 유형을 바꿀 수 있나

같은 은행 안에서 조건 변경으로 유형을 바꾸는 경우와, 다른 대출로 갈아타는 대환의 경우가 있습니다. 어느 쪽이든 새 약정이므로 그 시점의 금리와 조건이 적용되고, 기존 대출을 3년 안에 갚는 경우에는 중도상환수수료가 발생할 수 있습니다. 혼합형은 고정 기간이 끝나면 별도 절차 없이 약정에 따라 변동으로 넘어갑니다.

자주 묻는 질문

혼합형 대출은 5년이 지나면 어떻게 되나요?

약정에 정해진 변동금리 방식으로 전환됩니다. 전환 시점의 코픽스 등 지표금리에 약정된 가산금리를 더한 값이 적용되고, 그 뒤로는 재산정 주기마다 바뀝니다.

변동금리 대출의 금리는 얼마나 자주 바뀌나요?

약정서에 적힌 재산정 주기마다 바뀝니다. 6개월이 흔하지만 3개월이나 12개월인 상품도 있습니다. 주기 사이에는 지표금리가 움직여도 적용 금리는 그대로입니다.

주기형과 고정금리는 무엇이 다른가요?

고정금리는 만기까지 한 번도 바뀌지 않고, 주기형은 5년 같은 주기가 끝날 때마다 그 시점 금리로 다시 고정됩니다. 주기 안에서는 둘 다 금리가 움직이지 않습니다.